【フリーランスになる前に知っておきたい】住宅ローンの審査や注意点

・フリーランスとして独立した後に住宅ローンって組めるの?
・住宅ローンの審査でチェックされる内容を知りたい…。
・譲渡型賃貸住宅ってなに?

独立を考えているものの、マイホームの購入を検討中の人もいるでしょう。しかし、その時に立ちふさがるのが「住宅ローン」の審査です。
そこで今回はフリーランスの住宅ローンの審査でチェックされること、住宅購入のタイミングを中心に紹介します。

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされること

はじめに、フリーランスが住宅ローンの審査を申し込んだ時にチェックされることを紹介します。

年収

年収とは「1年間に発生する売上」のことです。フリーランスの年収は、年度によってバラつくため2~3年分の年収をチェックされます。

毎年同額程度の年収を計上できている人もいれば、バラツキが大きい人もいます。年収の高さだけではなく、推移も審査時のチェックポイントです。

自己資金

自己資金とは、簡単に言えば「貯金」のことです。
自己資金が多い人ほど、審査時の印象は良くなります。

独立からの年数

独立からの年数とは「開業日(もしくは開業届を提出した日)からの年数」ということです。年数が長い人ほど「事業を継続させている年数が長い」と言えるので、審査時の印象は良くなります。逆に独立してからの年数が短いと、実績が少ないため審査に通るのは難しいです。

開業届の控えを求められることもありますので、独立する時は必ず開業届の控えを保管しましょう。

まだ開業届を出していない方はこちら
関連記事:開業届とは?フリーランスにとってのメリットと提出方法を解説!
開業届の控えを再発行したい方はこちら
関連記事:開業届の控えは必要?再発行する方法と保存の仕方

個人信用情報

個人信用情報とは、個人のクレジットカードやローンの支払情報に関する内容が記録されたものです。「期日までに支払われているか?」「債務整理を行っていないか?」などが分かります。

返済漏れや債務整理の記録が載っていた場合は、住宅ローンを組むのは難しいです。なぜならローンを返してもらえないリスクがあると考えるからです。逆に期日までに支払っていれば印象は良くなります。

連帯保証人の有無

連帯保証人とはローンを返済できなくなった時に、あなたの代わりに支払う人のことです。連帯保証人は、親もしくは兄弟に依頼するのが一般的です。ただし身内でも、収入が少ないと付けられません。
連帯保証人を付けられる人はプラス、付けられない人はマイナスの印象を持たれます。

購入する家の用途

住宅ローンは、あくまで自宅(住居)の購入費用として組むローンです。すなわち事務所用の建物を購入する時は組めません。また住居兼事務所の建物であっても、半分以上のスペースを住居として使わないと住宅ローンの利用は不可です。

事務所の利用をメインにした建物を購入する場合は、住宅ローンを組まずに購入するのが基本です。

フリーランスが住宅ローンを申し込む時の注意点

ここからは、住宅ローンを申し込む時の注意点を見てみましょう。

ローンの申込金額

ローンの申込金額が増えていくほど、審査に通るのは難しくなります。そのため、自身の年収に適した金額でローンを申し込むことが大事です。

その時に見るべき率が「返済負担率」です。これは「年収を基準にして、返済可能と思われる額を求める時に使う率」のことで、住宅ローンの審査時に利用されます。
suumoでは、このように説明してあります。

例えば年収400万円の場合は返済比率(返済負担率)35%以下が基準となる。ということは、「400万円×35%」=140万円が年間返済額の上限だ。これを12カ月で割ると「140万円÷12カ月」=約11万6666円が毎月返済額の上限ということになる。
出典:suumo

ただし、返済負担率の設定方法は申込先によって異なります。住宅ローンを組む時の目安として活用しましょう。

節税

節税とは税金の支払額を減らすための対策です。たとえば「経費を増やす」「所得控除を大きくする」といった内容があります。
しかし、住宅ローンの審査時に節税が裏目に出ることも…。なぜなら節税は「利益を減らす」行為だからです。

フリーランスの中には、税金を減らすために赤字にする人もいます。
ただ赤字で計上すると、住宅ローンの審査に通りづらくなります。なぜなら「赤字=利益が出ていない」ことになるからです。つまり「事業の継続が難しく返済が滞るのでは?」という印象を持たれやすくなるのです。
そのため、極端な節税は避けた方が良いでしょう。

申込先

同額の住宅ローンを組むにしても、申込先によって審査の基準・支払利率が違います。とくに支払利率は、利率によってトータルの返済額が数十万円変わるため大事です。

フリーランスより会社員(正社員)の方が審査に通過しやすい

フリーランスよりも、会社員(正社員)の方が審査に通過しやすいです。その理由は「収入の安定さ」です。

フリーランスの場合、収入が途絶える場合があります。仮に去年の年収が1,000万円でも、翌年の収入が0になることも考えられます。しかし会社員であれば、解雇されたり会社が倒産したりしない限り収入は途絶えません。

よって住宅ローンの審査に通過したいのであれば、独立前に申し込んだ方がいいでしょう。

譲渡型賃貸住宅を利用する手もアリ!

住宅ローンを組むのが不安な人や、今はまだ早い、という人もいると思います。その時は「譲渡型賃貸住宅」を利用するのも手です。

譲渡型賃貸住宅とは、最初のうちは賃貸物件として住み、一定期間経った後に、家と土地が自分のものになる住宅のことです。

一般的な住宅購入との違いはこちらです。

住宅ローンの有無

一般的な住宅購入の場合、手元にお金がなければ住宅ローンの審査に通過しない限り住めません。
しかし譲渡型賃貸住宅では、最初のうちは「支払家賃」を支払う形になります。よって、住宅ローンを組まなくてもマイホームに住めるのです。

大家の有無

一般的な住宅購入の場合、大家はいません。固定資産税や建物火災保険料の支払も自身で行います。
たいして譲渡型賃貸住宅であれば、賃貸期間中は大家がいるため固定資産税や建物火災保険料を支払う必要はありません

支払えなくなった時のリスク

一般的な住宅購入の場合、支払えなくなっても残りのローンを返さなければいけません。
自宅の売却金がローンの残額を上回れば、ローンの残額は0になります。しかし、自宅の売却金がローンの残額を下回った場合、売却後も支払い続けなければいけません。

一方、譲渡型賃貸住宅の場合、賃貸期間中は「支払家賃」として支払っています。さらに住宅ローンを組んでいないため、賃貸期間中に家賃を支払えなくなっても、残りのローンを支払う必要はありません
つまり支払ができなくなった時の金銭的リスクも、譲渡型賃貸住宅の方が小さく済むのです。

テックビズは株式会社Minoruと提携し、「家賃が実る家」と呼ばれるサービス名で、譲渡型賃貸住宅を提供しています。住宅ローンを組めないフリーランス・個人事業主でもマイホームを手に入れるためのサービスです。譲渡型賃貸住宅であっても、ご自身でオーダーメイドして住宅を建設してもらうことが可能です。

まとめ

フリーランスの住宅ローン事情について紹介しました。
まとめるとこちらです。

✓フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされること
①年収
②自己資金
③独立からの年数
④個人信用情報
⑤連帯保証人の有無
⑥購入する家の用途
✓譲渡型賃貸住宅と一般的な住宅購入の違い
①住宅ローンの有無
②大家の有無
③支払えなくなった時のリスク

フリーランスは住宅ローンの審査に通過できないケースが珍しくなく、住宅購入が難しいと言われています。
しかし譲渡型賃貸住宅を活用すれば、フリーランスも住宅を買いやすくなります。ぜひマイホームを手に入れたい人は、利用してみてはいかがでしょう。
※本記事の内容などは2020年7月現在の情報です。

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