フリーランスは住宅ローンが利用できない?審査のポイントや通らないときの対策を紹介

・フリーランスは住宅ローンが組めない?
・フリーランスが住宅ローンを申し込むと、審査で何を見られるの?
・フリーランスで住宅ローンの審査に通らない場合、どうすればいい?

フリーランスで、マイホームの購入を検討している人もいるでしょう。しかし、その時に立ちふさがるのが「住宅ローン」の審査です。

住宅ローンが組めないと、一括で支払わなければならずほとんどの人は支払いができないでしょうし、住宅ローンの審査に通ったとしても、借入額が少なく希望のマイホームが建てられない場合もあります。

この記事では、フリーランスは住宅ローンの審査に通りにくいのか?審査で見られるポイント、審査に通らない場合の対策をお伝えします。

住宅ローンへの理解を深め、住宅ローンが組める、住宅ローン以外の方法でマイホームを持てるようになりましょう。

フリーランスは住宅ローンの審査に通過しにくい?

フリーランスは住宅ローンの審査に通りにくい

フリーランスは会社員よりも住宅ローンに通りづらいかというと、そうとは言えません。なぜなら、フリーランスの住宅ローンの審査と会社員の住宅ローンの審査では、申し込み条件や審査基準が異なってくるためです。

会社員の場合は、会社に所属している限りは毎月給料が振り込まれるため、収入が安定しています。そのため、会社員というだけで、フリーランスよりは返済能力が高いと銀行に認めてもらいやすくなります。

一方、フリーランスの場合は、案件がどれくらい獲得できるか、報酬単価がどれくらいかによって収入が変動します。また体調不良による休業も考えられるため、収入がいきなり大きく下がってしまうリスクもあります。

このように、会社員とフリーランスでは、そもそも収入の安定性が大きく異なるため、住宅ローンの申し込み条件や審査も会社員とフリーランスで違う基準で行われていることがほとんどです。そのため、会社員とフリーランスでどちらが住宅ローンに通りやすいかというのは、比べることができません。

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる7つの項目

フリーランスが住宅ローンの審査で見られるポイント

では、フリーランスが住宅ローンの審査を申し込んだ時にチェックされる項目にはどのようなものがあるでしょうか。主には以下の7つが考えられます。

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる7つの項目
①年収
②自己資金
③独立からの年数
④個人信用情報
⑤連帯保証人の有無
⑥購入する家の用途
⑦健康状態
それぞれ詳しく見ていきましょう。

①年収

フリーランスで言う年収とは、いわゆる「所得」のことを言います。つまり、売上から経費や控除額を引いた金額です。

そのため売り上げがいくら高くても、所得が低い場合は住宅ローンの審査には通りづらくなってしまいます。またフリーランスの所得は、年度によって変動しやすいため、住宅ローンの審査では平均3年分の所得を見られることになります。

単に所得が高いことよりも、住宅ローンの審査では安定性の方が重視されるため、年度によって、所得が大きく違ってくる場合は、住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性が高いです。また、赤字であったり、節税をし過ぎて所得額が低かったりすると住宅ローンの審査には通りません。

住宅ローンに申し込み直近3年間は、黒字でかつ所得額が低くなりすぎないようにしましょう。

住宅ローンの返済額の上限は年収に対する返済負担率によって決まる

住宅ローンの返済額の上限は、年収に対する「返済負担率」によって決まります。年収負担率とは、「年収に占める返済可能と思われる金額の割合」のことです。

年収負担率は金融機関によって異なってきますが、一般的には30%〜35%だと言われています。例えば、年収が400万円で返済負担率が30%である場合と、35%である場合とでは、住宅ローンの返済額は以下のように変わってきます。

返済負担率年間返済額(年収×返済負担率)毎月の返済額
30%120万円約10万円
35%140万円約11万6,666円

返済負担率は高ければ高いほどいいというわけではありません。自分が実際に毎月返済できる金額を借りることが重要です。

住宅ローンは数十年かけて返済していくものですので、無理のない返済負担率にするようにしましょう。

②自己資金

自己資金とは、簡単に言えば「頭金」のことです。頭金が多くあればあるほど、その分借入金額も低くなるため、審査には通りやすくなります。

また銀行側から、「頭金が〇〇円以上あれば融資できます」と言われる可能性もあります。そのため、住宅ローンを考えているフリーランスは貯金をしておくことが必須です。

いざ頭金として使う時にもどれくらい支払いができるかが明確にわかるように、住宅ローン用の貯金と、普段の貯金と分けて貯めておくようにしましょう。

③独立からの年数

独立からの年数も住宅ローンの審査で見られる項目です。基本的には、開業したばかりのフリーランスでは住宅ローンの審査に通ることはありません。

住宅ローンの申し込み条件に、開業年数が3年以上と決められている場合が多いためです。開業届や3年間分の確定申告書類の提出が求められることもありますので、しっかりと保管しておくようにしましょう。

④個人信用情報

個人信用情報とは、個人のクレジットカードやローンの契約や申し込み、利用履歴などの情報のことです。過去にどのようなクレジットカードに申し込んだか、どのような内容で申し込んだか、クレジットカードやローンをどのように利用し、返済状況はどうかなどがわかります。

返済の遅延や延滞、滞納などの記録や債務整理の記録などが残っていると、住宅ローンを組むのは難しくなります。そのような情報があると「返済能力のない人」と銀行側に思われてしまうためです。

クレジットカードやローンなどに申し込んだことがない人でも、携帯電話の端末代を分割払いなどで支払っていると、その情報も個人信用情報として、住宅ローンの審査で見られます。自分の個人信用情報がどのような状態なのか気になる人は、個人信用情報機関に開示請求をすることで、確認できます。

詳しくは個人信用情報機関CICの「インターネットで開示する」を確認してください。

⑤連帯保証人の有無

連帯保証人とはローンを返済できなくなった時に、あなたの代わりに返済を行う人のことを指します。通常住宅ローンを組むときには、保証会社と保証契約を結ぶことで、連帯保証人が必要ないことが多いです。

しかしフリーランスの場合は、連帯保証人を銀行から求められることもあり、その際に連帯保証人を付けられないと審査に通らない可能性が高くなります。特に借入額が多い場合は、連帯保証人を求められる傾向にあります。

連帯保証人は親や兄弟に依頼するのが一般的です。住宅ローンを考えているなら、早めに話をしておくようにすると良いでしょう。

⑥購入する家の用途

住宅ローンは、あくまで自宅の購入費用として組むローンです。そのため、建物の50%以上を住居として利用する場合でしか住宅ローンは組めません。

フリーランスで、住宅を事務所代わりに使いたいという人は多いと思いますが、半分以上を事務所として利用する場合は住宅ローンが組めませんので、調整するようにしましょう。

住宅ローン控除も受けられる

建物の50%以上を住居とする場合、「住宅ローン控除」を受けることもできます。住宅ローン控除とは、簡単に言えば、所得税と住民税を安くすることができる制度です。

住宅ローンを利用して、新築物件を建てたり、リフォームをしたりした場合、年末時点の住宅ローン残高の1%(上限40万円)が、最長10年間に渡って、所得税から控除されます。住宅ローン控除を受けたい場合は、入居1年目は確定申告を、2年目以降は年末調整をする必要があります。

また住宅ローン控除を受ける要件は様々なものがありますので、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

⑦健康状態

健康状態が良いかもフリーランスが住宅ローンの審査を受ける際に見られる重要な項目です。住宅ローンを申し込み際には、自分の健康状態を自分で記入する告知書の提出が求められるためです。

金融機関や借りる金額によっては、健康診断書の提出を求められることもあります。健康ではないのに、嘘をついて健康であると告知書を提出してしまうと、嘘がバレて、借入が全くできなくなる可能性もあるので、絶対にしないようにしましょう。

団体信用生命保険への加入も必要

住宅ローンを申し込み条件には、基本的に団体信用生命保険という生命保険への加入も含まれています。団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に死亡してしまったり、障害を持ってしまったりした場合に、住宅ローンの残高を保険会社が代わりに完済してくれる保険です。

団体信用生命保険への加入の際にも、健康状態を確認できる書類の提出を求められるため、健康状態が悪いとほとんどの住宅ローンの申し込みはできません。

フリーランスで住宅ローンが組めないなら「譲渡型賃貸住宅」を検討してみて!

譲渡型賃貸住宅

フリーランスで住宅ローンの審査に通ることができず、住宅ローンが組めない人もいると思います。その時は「譲渡型賃貸住宅」を利用するのもひとつの手です。

譲渡型賃貸住宅とは、最初のうちは賃貸物件として住み、一定期間経った後に、家と土地が自分のものになる住宅のことです。一般的な住宅購入との違いは以下の通りです。

一般的な住宅の購入と譲渡型賃貸住宅の違い
①家賃を払えばいいため、住宅ローンが必要ない
②大家さんがおり、固定資産税や火災保険料の支払いがいらない
③賃貸だが、自分の住みたい家をプランニングできる
それぞれ詳しく見ていきましょう。

①家賃を払えばいいため、住宅ローンが必要ない

譲渡型賃貸住宅の場合は、一定期間は賃貸物件として住めるため、住宅ローンを組む必要がありません。一定期間住み続ければ、その後は土地と家を無償で譲渡してもらえるため、住宅ローンの審査に通らない人でもマイホームを手に入れられます。

マンションやアパートなどの賃貸物件では、家賃を払っていても、マイホームを手に入れることはできません。そのため、同じ家賃を支払うのであれば、譲渡型賃貸住宅に住む方がお得だと言えるでしょう。

ただし最低でも10年は同じ家に住み続けなければならないため、定期的に引越しなどをしたい人には不向きです。

②大家さんがおり、固定資産税や火災保険料の支払いがいらない

譲渡型賃貸住宅には大家さんがいるため、賃貸期間中は固定資産税や建物の火災保険料は支払う必要がありません。自分で新築の家を持つ建てた場合は、固定資産税や建物火災保険料などの支払いが必要です。

そのため、住宅ローンを組んで家を持つよりも譲渡型賃貸住宅の方がお得にマイホームを持つことができます。

③賃貸だが、自分の住みたい家をプランニングできる

譲渡型賃貸住宅は一定期間賃貸期間がありますが、自分の住みたい地域や間取り、カラーや設備などを選ぶことができます。既存の物件から選ぶのではなく、土地を選定し、注文が確定してから新しく家を建てていきます。

そのため、フルオーダーはできませんが、ある程度自分の希望に合わせた家に住むことができます。

『家賃が実る家』は、マイホームをあきらめたくないあたなのための全く新しいマイホーム取得システムです。金融機関の住宅ローン…

まとめ

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる6つの項目
①年収
②自己資金
③独立からの年数
④個人信用情報
⑤連帯保証人の有無
⑥購入する家の用途
⑦健康状態

フリーランスと会社員では、住宅ローンの審査基準が異なるため、どちらの方が審査に通りやすいかは正確には言えません。ただフリーランスで住宅ローンに通るためには、所得や貯蓄額、独立してからの年数などがある程度必要であることは覚えておきましょう。

もし審査が不安、審査を受けたけど通らなかったという人は、譲渡型賃貸住宅を検討してみてください。譲渡型賃貸住宅なら、住宅ローンを組まなくても、マイホームを将来的に手に入れることができます。

頭金なども必要なく、家賃を支払えばいいだけですので、初期費用をおさえてマイホームを手に入れられます。